ごあいさつ
皆さま、はじめまして、リヴァティ株式会社の寺内です。
プロフィールページをご覧いただきありがとうございます。
「不動産業従事者および個人投資家、この両方の経験を活かして、真にお客さまの側に立った、東京ワンルームマンションにまつわる、あらゆるご相談に乗りたい」という想いをもって独立をしてから、早いもので4年が経ちました。
不動産業界歴25年、投資家オーナーとしての経験20年の知見を活かし、東京ワンルームマンション投資に特化したサポートを提供しております。
何かと不安要素や心配も多い不動産取引において、皆様のお力になれるよう尽力いたします。
今このページをご覧いただいている皆さまと、何かしらのご縁がもてることを楽しみにしております。
お問合せや各種ご相談はお気軽にどうぞ！
経歴
新築ディベロッパーを経て、2005年に中古マンション専門会社の起業に参画、中核メンバーとして各部署責任者を歴任し、スケルトンリノベーションを強みとした売上100億円規模の業界オンリーワン企業への成長に貢献する
2019年4月 リヴァティ株式会社を設立 代表取締役に就任
個人投資家としての経験
個人としても20年近く、都内のワンルームマンションを中心に賃貸経営を実践中
一般投資家と同じ副業としての運用スタンスで、初期に購入した物件では、厳しい融資条件で毎月5万円の赤字キャッシュフローや、入居者退去時の原状回復で80万円を超える内装費発生、8か月間もの長期空室、給水管水漏れによる下階からの損害賠償請求など、賃貸経営で考えられるおおよそのネガティブなことがらを経験する
ここ数年は＜所有物件の整理＞や＜投資効率の見直し＞に注目し、購入だけでなく3戸の売却も実施
現在は厳選した物件で安定的な運用を継続中
保有資格
- 宅地建物取引士
- 1級ファイナンシャル・プランニング技能士
- 公認不動産コンサルティングマスター
- マンションリノベーションアドバイザー
- 競売不動産取扱主任者
著書
2023年4月24日発刊
「売却」を学ぶ入門書
出版社：合同フォレスト
2018年3月23日発刊
リノベーション投資入門
出版社：総合法令出版社
セミナー
定期的にセミナーで話をさせていただいております。
もちろん、私が個人として所有している物件のいくつかも、このリノベーションは実践済で、その辺りの詳細な内容もセミナーではお話ししております。
「所有物件へのリノベーション」セミナー
市場の変化
この4年のあいだだけでも、東京ワンルームマンションの市場は大きく変わりました。
特に顕著なのが、その価格の変化です。
主には金融機関の融資姿勢の変化によるものと考えていますが、市場で取引されるワンルームマンションの価格は、4年前と比べても、一回りも二回りも上昇しています。
その分、独立当初に想定をしていた、私自身の目利き力を駆使して(少し大げさですが…苦笑)、市場から優良な物件を見つけ出して、お問い合わせをいただいた方々へ提供する、ことがほとんどできておりません…
もちろん、日々レインズ最新情報や裁判所案件など、物件の探索や現地調査は継続的に行っているのですが、お声掛け頂いたお客様へは、「大変申し訳ないのですが、優良物件情報の提供は期待せずに長い眼でお待ちください」と、伝えさせて頂いている状況です。この点、非常に心苦しく思っています…
その一方で、ご依頼を受けて、売却のお手伝いをさせていただいた皆さまには、満足いただける成果をご提供できているものと考えております。
不動産業界には、「両手仲介」「囲い込み」といったネガティブなキーワードが存在し、業者の売上を優先するために、「売るのなら高く売りたい」という、売主のあたりまえの希望をないがしろにする慣習が根強く続いています。
いわゆる大手と言われる、全国的に名前の通っている不動産会社ほど、こういった傾向が強いことを心から残念に思います。
個人投資家としての私が大切な自分の物件を売るのなら、絶対にこのような悪習に巻き込まれたくありません。ですので、当然に私どもが提供する売却お手伝いは、「両手仲介」「囲い込み」を真っ向から否定したサービスとなります。
ご依頼いただけた皆さまには、その結果として、納得感が目にみえて/その時々の市場での最高値での成約、が実現できているものと自負しております。
リヴァティの売却お手伝いサービス
売却のお客様
売却をご依頼されるお客さまのきっかけや経緯はそれぞれですが、ここ最近は、「コロナ禍で賃貸付けの影響を受けた」「管理費や修繕積立金の値上がりが顕著になった」、など先行きの不安を感じているお声が多く寄せられています。
私が個人で持っている物件も、コロナの大きな波がきてるときの賃貸入替では、数か月以上空室が続いたり、家賃の値下げを余儀なくされている物件も珍しくありません。
修繕積立金も、所有しているほぼすべての物件で、ここ数年のあいだ、数千円単位とはいえ容赦なく引き上げられています。
そんな中でも、私自身は引き続き、立地条件/管理状態/専有部分、が一定水準以上の物件は「長期安定資産としての優良性は変わらない」と考えております。
一方で、ここ数年のワンルームマンションの価格上昇を踏まえると、今はこれまで所有してきた物件の整理をしたり、いったん現金化して体勢を整える、には良い時期だとも考えています。
賃貸で苦戦しがちな物件や、周辺環境に変化があったもの、管理状態がいまひとつな物件などは、所有者自身がよく分かっていると思います。
そういった物件を無理なく手放すにはふさわしい時期といえて、不満や不安を持っていない物件でも、ローンの減りや物件価格の上昇などで、そこに投資している資金の割合が高まり、投資効率が低下していることもあります。
つまり、賃貸経営を続けていく上でネガティブな要素はあるとはいえ、やみくもに物件の売却に突き進むのではなく、地に足をつけて、所有している物件の整理整頓をするのにふさわしい時期だと考えているのです。
個人投資家としての私自身も、この数年で複数戸の売却を行いましたが、物件によっては所有し続けることを決めているものもあります。
そういう大まかな資産形成の方向性といったご相談にも、喜んで対応させていただきますので、何なりとお声掛け頂けますと嬉しく思います。
また、「そのまま持ち続ける」「売却する」以外にも、「リノベーションを施すことで、長期的なリスクを排除し、家賃の引き上げまで実現する」、お手伝いも得意分野ですので、こちらもご興味がある方は相談ください。
寺内について
1972年9月 青森県弘前市生まれ 三人兄弟の次男
小学生時代に父親の転勤でエジプトカイロにて数年間を過ごす
(学年は違いますがアルピニストの野口健さんや作家の西加奈子さんと同じ日本人学校でした)
中学時代は剣道に励むもそこまで強くなれず
高校時代には巣鴨学園で「夜通し峠越え」「ふんどし遠泳」など貴重な体験をさせていただく
上智大学経済学部経済学科卒業
・家族：妻、子供3人
・趣味：ワンルームマンション現地確認、スロージョギング、ストレッチ
・心に残っている小説/ドラマ/映画等：ナミヤ雑貨店の奇蹟、のだめカンタービレ、テルマエ・ロマエなど…
好きなもの：専門性
下記のような「高度な専門性をもって困っている人の役に立っていたり、喜びを提供している方々やサービス」に魅力を感じています。
まだまだですが、弊社も東京ワンルームマンションの分野でそうありたいと日々努力を続ける所存です
(あくまでも個人的な体験にもとづく感想です)
・あきら歯科(マイクロスコープなど最先端の技術で長年の歯のトラブルが激減しました)
・深澤輪業(自転車修理のプロフェッショナル、お人柄の温かさにも癒されます)
・コートレックス(代表の方の外壁塗装への意気込み、確かな技術には絶対的な信頼を覚えました)
・本郷メディカルクリニック(大腸内視鏡検査の分野の神の手、と勝手に呼ばせてもらっています)
