利回りとは
一般的に、投資物件で得られるであろう家賃とその物件価格の比率を利回りといいます。
たとえば家賃が100万円得られる物件で、その価格が2,000万円だとします。
この場合、100万円÷2,000万円で利回りは5％ということになります。
この利回りを考える際に、単純に入居者が支払ってくれる家賃で計算するものを表面利回り、家賃から管理費や修繕積立金などの運営費を差し引いて計算するものを、手取り利回りと呼びます。
それでは、マンション投資ではおおよそどのくらいの利回りが見込めるのでしょうか。
もちろん突きつめてしまえば、物件ごとにばらつきがある、というのが結論なのですが、ここでは、物件購入を検討する際の参考として、利回り目安の考え方を解説します。
利回りに影響を与える要素
投資物件の利回りは、大まかには不動産投資全般に対する市況の影響を受けると同時に、細かくは、個別の物件ごとの特性によって異なってきます。
たとえば、不動産投資全般に対する人気が高いときなどは、単純に考えて投資物件に対する需要が高まることで、物件価格は高くなります。
得られる家賃が変わらずに物件価格が高くなれば、利回りは低くなることになります。
また、お金を借りる融資金利が低い状況などでも、同じく物件自体の利回りは下がる傾向にあります。
購入者からすると、物件購入のための調達金利が低い状況では、物件自体の利回りが低かったとしても、一定の利ザヤが得られるためです。
逆に大きな災害が起こって不動産投資に対する人気が低下する、もしくは市場の融資金利が上昇してくる時などは、物件自体の利回りは高くなる傾向にあると予想されます。
個別物件ごとの違い
また、個別の物件ごとの利回りの違いということで見てみると、
たとえば、東京の物件は地方の物件と比べると利回りは低くなる傾向にあります。
仮に同じ100万円の家賃が得られていたとしても、その家賃への長期的な安心感は地方よりも東京の方が勝っているはずです。
そうなると、購入する側からすると、東京なら利回りが低くても妥協するかもしれませんが、地方の物件に対しては、相対的に高い利回りを求めることになるでしょう。
もちろん、同じ東京の物件のなかで比較をしたとしても、立地条件や築年数など、個別の特性によって、購入者が求める利回りは異なってくるはずです。
たとえば、私鉄の各駅停車しか止まらない駅の、徒歩15分の築40年の物件と、JR品川駅徒歩5分の築15年の物件があったとします。
前者だと、購入する側からすると利回り8％ぐらいを求めたとしても、後者なら利回り3％台でも検討するかもしれません。
このように、購入を検討する立場から考えてみると、個別の物件ごとに利回りが異なってくることは想像しやすいかもしれません。
東京ワンルームマンション投資の利回り目安
それでは、これから物件を購入しようとする場合、<東京ワンルームマンション投資>の利回りはおおよそどのくらいを目安にするのがよいでしょうか。
弊社へ相談にこられた方には、実際に市場で売り出されている物件のうち、検討していただくに値する物件の販売図面を複数見ていただくようにしています。
長期的に安定的な家賃が見込めて、資産価値も大きく下落しなさそうな一定の優良度をもった物件だと、おおよそ表面利回りなら5～6％前後、手取り利回りなら4～5％前後、といったところがここ数年の目安になります。
ちなみに、一般財団法人日本不動産研究所が、主に機関投資家に向けて、投資物件に対してどのくらいの利回りを希望しているのか定期的な調査を行っています。
ワンルームは、１棟もの築5年未満のみを対象にしたものですが、半年ごとにその結果を公表しています。
(参考：https://www.reinet.or.jp)
この公表結果を見ると、築5年未満というかなり好条件な物件に対しての調査内容ですが、ここ最近は手取り利回りで3％台で推移しています。
こういった数値もご自身が物件を探される際の参考となるかもしれません。
物件購入時は総合的な判断が必要
図面情報だけで確認ができる利回りは、複数の物件を並べて比較することで、シンプルに割高感を測ったり、高すぎる利回り物件への警戒感を持つなど、役立てることができる指標です。
ただし、いざ物件を購入する際には、立地や建物の管理状態、専有部分の特性など、幅ひろくその物件の優良度合いを判断する必要があります。
そもそもマンション投資は長期的な視点で考えるべきもので、購入時点での利回りが一時的なものとならないか、総合的に判断することが何よりも大切と言えるでしょう。
