よくあるご質問

マンション投資のリスク回避方法は?

施設賠償補償について

マンション投資で突発的に起こりうるリスクへの回避方法として
火災保険などに代表される損害保険に加入しておくのは一般的
ですが、ここではその中でも特に施設賠償(賃貸建物所有者賠償)という補償について解説をします。

マンション投資を続けていく中で、この補償を付けているといないとでは何かトラブルが起こった際の自己負担が大きく異なってきます
内容を理解したうえで、出来るかぎり加入しておくにこしたことはありません。
施設賠償もしくは賃貸建物所有者賠償という言葉をあまり聞いたことがないという方は、ぜひ参考にしてみてください。
(この補償を得られる保険や特約は、保険会社によって名称に違いがあるようですが、ここからの文章では施設賠償という表現に統一しています)

水漏れトラブル

経年していくことで、建物内の給水管や排水管などの水回りには水漏れなどのトラブルが起こりやすくなります
特に不動産投資の中でも、いわゆる一室所有の区分マンション投資をしている場合は、自分が所有している部屋が一階部分でないかぎりは、水漏れを起こすと下の階へも何かしらの損害を及ぼす可能性が高くなります。

給排水管などの水回りは床下に配管されていることが大半で、水漏れの発生が判明するまでに一定の時間を要したり、自室と下の階の部屋とはコンクリートで仕切られているとはいえ、その施工や状態などにもよりますが、コンクリートは100%水を通さないものではないからです。

自室の水回りで起きた水漏れにより、下の階などに損害を及ぼしてしまった場合は、所有者の責任として、その被害額に応じた賠償をする必要があります。

たとえば下の階のクロスに水がしみてしまったことにより張り替える必要が生じればその交換費用や、
下の階の入居者のテレビやパソコンといった家電などに不具合を生じさせてしまえば、その弁償費用も負担する必要があります。
さらには水漏れの程度がひどく、下の階の入居者が一時的に外部の宿泊施設などを利用することになればその宿泊費用なども賠償の対象になってくるでしょう。

こういった、自分が所有している部屋の不具合が、第三者へ何かしらの損害を与えてしまった際の
賠償を保険という形でまかなってくれるのが、施設賠償の補償
ということになります。

損害賠償の保険

以前はこの施設賠償の補償は独立した保険として加入することもできましたが、ここ最近はベースとしての火災保険に特約として付保するかたちが一般的となっているようです。
年間数千円の特約料で万が一への備えが持てるので、マンション経営を実践されている方には、加入漏れがないか、充分に注意を払っていただきたいものと言えます。

ただし、私が以前勤めていた会社の管理部門もそうでしたが、賃貸管理をある程度の規模で一定期間やっていれば、自社で賃貸管理を請け負っている物件で、当然にこういったトラブルは経験済みでもあります。
このような水回りの事案では、第三者への損害賠償が高額になってしまうケースも珍しくないため、加害者側に立つことになる賃貸管理会社の立場としても、所有者には加入しておいてほしい特約ということになります。
そのため、大半の不動産会社では、自社で物件を販売する際に、購入者へこの施設賠償特約に当然のように加入してもらうのが一般的となっています。

ですので、この記事を読まれた皆さまが過剰に不安になる必要はありませんが、すべての会社がこのような対応を取っていると言い切れないところもあります。
念のため、一度はご自身で保険会社へ直接確認を入れておくのが良いでしょう。
マンション投資をしていれば火災保険自体には加入しているはずですので、年に1回は、その保険会社から契約内容の確認などのお知らせが届いていると思います。
そういったハガキなどに記載の問い合わせ先に電話をすることで、特約の有無などはご本人なら簡単に確認が取れるはずです。
(※保険会社によって特約の名称が異なることもありますので、確認される際は、自室で水漏れが発生した場合に階下への損害賠償などが補償されるのか、など具体的な質問をするのが良いと思います)

補償を確認しましょう

弊社へ相談に来られた方のなかには、加入していたはずなのに補償が切れてしまっていたことなどもありました。
その方の場合は、十数年前に施設賠償を単体の保険として加入されていたのですが、その更新手続きをうっかり忘れてしまい、行っていなかったことがその理由でした。

このケースでは、現在はその保険会社が、新規としては施設賠償の単体での保険取り扱いを行っていなかったため、別の保険会社の火災保険の特約として施設賠償補償を付けるかたちを取っていただきました。

皆さまがすでにマンション投資を実践されているのなら、ご自身の保険にこの施設賠償特約が付保されているのか、ぜひ確認してみてください。
年間数千円の負担で、将来起こりうる可能性のあるリスクへ備えることができます。

実際のケース

レアなケースですが、私が直接担当をしていたお客さまでは次のようなことがありました。

その方は2階のお部屋をご所有されてマンション投資をしていたのですが、入居者居住中に給湯管での水漏れが発生し、階下の1階にもその被害が及びました

その1階のお部屋は、たまたま電子機器(スロット台)の倉庫として使われていて保管されていた数十台以上が水濡れにより使用不能となり、1,000万円を超える賠償請求が発生しました。

この場合も、この施設賠償特約に加入していたため、賠償請求に対するオーナーの自己負担額はありませんでした

さいごに

マンション投資を続けていく中で、所有物件で水回りトラブルが発生する確率はそこまで高くないかもしれませんが、一旦発生すると、賠償額が高額になる可能性は充分にあります。
是非とも、ご自身の火災保険でこの施設賠償特約の有無について、確認をしてみていただければと思います。

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