よくあるご質問

投資用マンション売却時にかかる費用について

投資用ワンルームマンションを売却した時に、売主が負担する費用

投資用マンションを売却した際にかかる費用は、
金額の大きなもので「譲渡所得税」と「仲介手数料」、
小さなもので「金融機関支払い手数料」と「印紙代および登記費用」があります。

このうち「譲渡所得税」とは売却時に利益が出た場合のみ、その利益額に一定の税率をかけて算出するものですが、売却した額から購入した額や売却に要した費用を差し引くだけでなく、所有中の減価償却費も加味しなければならないところがポイントです。
詳しくはこちらをご覧ください⇒ワンルームマンション売却時の税金(譲渡所得税)について”>譲渡所得税について

ここでは、「仲介手数料」「金融機関支払い手数料」「印紙代および登記費用」について説明をします。

【仲介手数料】

売主(所有者)が売却を依頼した仲介業者へ支払う仲介手数料の上限額は、下記の式のとおりです。

成約価格×3%+6万円+消費税 (2,000万円の成約価格だと72.6万円となります)

成約価格が400万円未満の場合は計算式が異なりますが、東京ワンルームマンションではあまり関係のない価格帯なので説明は省略します。

なお、この計算で算出される仲介手数料は、売主が支払う上限額(仲介業者が売主から受け取れる上限額)を指していますので、売主と仲介業者双方の合意があれば、この金額より低くすることも可能です。

なかには<仲介手数料ゼロ円>をウリ文句にして集客をはかる不動産仲介業者もありますが、仲介手数料の過剰な割引は「※両手仲介狙いの囲い込み」につながることになります。

この場合、せっかく売り出した物件への、購入希望者の間口を大きくせばめてしまうことになり、その分安い価格でしか成約できなくなる可能性が高まります。
(※両手仲介狙いの囲い込みについては、こちらをご確認ください⇒リヴァティでは不動産業界の悪習「囲い込み」を排除しています)

仲介手数料の支払い時期は、物件を新所有者に引き渡す際に一括して支払うケースと、売買契約成立時と引き渡し時の2回に分けて半金ずつ支払うケースなどがあります。いずれにしても売り出しを開始するだけでは発生せず、買主が決まってはじめて支払いが生じる費用となります。

【金融機関支払い手数料】

購入時に借りたローンを売却に伴い一括で返済する際の、繰り上げ返済手数料を指します。
金融機関によって手数料計算のルールが異なりますので、事前の確認が必要です。ただ大抵は5万円以下の定額金や返済金の5%などと設定されていることが多く、売却収支へ大きな影響を与える金額とはならないでしょう。

【印紙代および登記費用】

売買契約書に貼付する印紙代(2024年3月末までは価格5,000万円以下の売買契約書の印紙代は1万円)と数万円ほどの抵当権抹消費用となり、こちらも売却収支への影響は大きくありません。
試算時は概算で10万円ほどみておけば問題はないと思います。

【※補足 売却に要した費用のうち、譲渡税計算から除外されるもの】

譲渡所得税を計算する際には、売却に要した費用はその譲渡額から差し引くことができます。
(つまり支払う税金を安くする効果をもたらしてくれます)

ただし、金融機関への一括返済手数料や引き渡し時に必要となる抵当権抹消費用などは、譲渡額から差し引けるものにはなりません。
現実的に物件を売却し、新所有者に引渡すためには、その売却代金の一部で、借入を返済し抵当権を抹消した上で、新所有者へ引き渡す必要があるのですが、売却に直接的に必要な経費とはみなされないとの判断から、こういった費用は譲渡所得税を計算する際には除外されます。

また国税庁のHPには「物件購入時の登記費用や不動産取得税などは取得費に加えられる」との記載がありますが、注釈として「ただし、事業所得などの必要経費に算入されたものは含まれません」ともあります。(参考:国税庁HP)

この意味するところは「買ったときに負担した登記費用などの経費も物件価格とともに取得費にでき、譲渡所得を下げることに寄与するものだが、すでにこういった費用を経費として計上済みの場合は、取得費には加えられない」ということです。
そしてほとんどの投資家は、こういった費用を賃貸経営中に一括経費として計上することを選択していると思います。

登記費用など買ったときの費用を売却時の取得費に加算できるのは、基本的には自己居住用のケースのみであると理解してください。

以上をまとめると、売却に要した費用のうち、譲渡所得税を計算する際に売却価格から差し引けるものは、仲介手数料と売買契約書に貼付した印紙代のみということになります。
(ほかにも、売却活動に直接的に必要となった経費があれば、そうしたものも含まれますが、売却活動の書類作成などの実務は、その大半を仲介業者が請け負うことになりますので、一般的には所有者が負担するものはありません)

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