よくあるご質問

投資用マンション売却時の譲渡所得は損益通算できる?

投資用ワンルームマンションを売却した際の譲渡所得の損益通算等について、知っておいた方が良いことをまとめています

おおまかな考え方を理解してもらうことを優先して、細かすぎる説明は省略していますが、参考にしてもらえればと思います。

ここでは以下のようなことを説明しています。

・ワンルームマンションを売却してマイナスが出たら、給与所得などと損益通算して税金還付を受けることはできる?

・譲渡所得同士は損益通算できる? 同じ年のプラスとマイナスは合算できるの?

・譲渡所得に対して、特別控除が適用になることはある?

ワンルームマンション売却時の譲渡所得税について知りたい方は、こちらをご覧ください。

損益通算

投資用ワンルームマンションの売却損益は、給与所得と損益通算できるの?

一定の居住用財産以外の土地建物等の譲渡所得(投資用マンションの売却益はこれです)は、分離課税となり損益通算の対象からも外れますので、給与所得など他の所得とは合算せずに税金の計算をします
これが大原則となります。

譲渡所得の合算

譲渡所得同士の合算について プラスとマイナスの譲渡所得は合算できるの?

ただ、あまり知られていないことかもしれませんが、譲渡所得どうしのプラスとマイナスの損益通算はできます
たとえば、同じ年の中で2戸以上の物件を売却した際に、片方が譲渡所得プラスでもう一方が譲渡所得マイナスだった場合は、そのプラスマイナスを相殺することで、トータルで支払う税金を算出することができます。
(関連リンク:国税庁HP)

特に注目すべきは、どちらかが長期譲渡でもう一方が短期譲渡、つまり、税率が異なる譲渡所得どうしでもこのプラスとマイナスの相殺を適用できることです。
マイナスの譲渡所得は、税率が異なるプラスの譲渡所得をも打ち消すことができるので、ケースによっては売却による税負担の軽減に役立ってくれることがあるかもしれません、覚えておいて損のないルールです。

不動産賃貸経営をある程度本格的に進めていくと、スタート時は個人での不動産賃貸業であったとしても、規模を拡大させていく中で法人設立に及ぶ方もいらっしゃるかもしれません。
この個人から法人への移行の過程では、個人名義の物件を市場で売却して整理したり、自らの法人に名義を移すことなどを検討するでしょう。

個人でもっている物件を法人名義に移すことが目的でも、所有権の移転が前提となるのなら、その行為は個人から法人への売却とみなされ、当然にその損益は譲渡所得ということになります。
たとえば、個人名義でもっていた物件を市場で第三者へ売却してプラスの譲渡所得が発生したのと同じ年に、所有している別の個人名義の物件を自分の法人へ譲渡所得マイナスの形で売却することになったとすると、損益通算によりプラスの譲渡所得を減らすことができるでしょう。

その際に、この譲渡所得マイナスで売却をする物件の「所有期間を気にしないでOK」なルールは有用となるかもしれません。

ただしこういったケースで、個人から自らの法人へ売却する価格をいくらに設定するかは、市場において適性とされる価格との乖離があると、租税回避行為として税務署からの指摘を受ける可能性があります

そうならないためには、経済的に合理的な根拠が必要となります。たとえば不動産鑑定士に鑑定評価書を作成してもらい、その評価に基づく価格での取引にするなど、相応の対応をとる必要があることも覚えておきましょう。

特別控除

平成21年から22年に取得した土地に適用される1,000万円特別控除について


ワンルームマンションを売却した際に、譲渡所得に対して適用できる特別控除はあまりありません。
支払う税金の軽減につながってくれる特別控除には、「自己居住用であるか?」や「専有面積が40㎡以上か?」など、投資用ワンルームには当てはまりにくい条件があるためです。
ただ、中には適用の可能性がある控除もありますので、ご紹介します。

ここで説明する控除の対象は少し狭いのですが、あまり知られておらず見落としがちな特例ですので、ここで取り上げておきます。

この控除をシンプルに言うと、平成21年から平成22年中に購入した土地については、要件を満たせば1000万円の譲渡所得控除を受けることができる、というものです。
そして、賃貸しているマンションの敷地権部分、つまりマンション経営をしているワンルームの土地価格部分にも適用できる特例です。(関連リンク:国税庁HP)

私自身がつかえたことはないのですが、弊社に相談にこられた方からこの特例を適用できた経験を聞いたことがあります。

その方も当初は見落としていたようで、確定申告が済んでしばらくしてからこの特例に気がつかれたとのことでした。そのため、再度税務署へ足を運んで担当者に教わりながら修正の申告(更正の請求)をされたようですが、結果として数十万円も納税額が変わったと話されていました。

地方の物件と比較をすると、物件価格のうち土地の占める割合が高い東京ワンルームマンションの場合、ケースによってはかなりの威力をもつ特別控除です、平成21年または平成22年中にマンションを購入している方は、売却した際のボーナス控除があることを忘れないようにしましょう。

売却時の譲渡所得税について知りたい方は、こちらをご覧ください。

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