投資用ワンルームマンションを売却した際の税金(譲渡税)について、知っておいた方が良いことをまとめています
おおまかな考え方を理解してもらうことを優先して、細かすぎる説明は省略していますが、参考にしてもらえればと思います。
ここでは以下のようなことを説明しています。
・そもそも譲渡税とは？ どんな時にいくらぐらいかかる？
・税率が下がる5年経ったかどうかのカウントはどうかぞえる？
いつ購入したかの例外規定とは？
ワンルームマンション売却時の「譲渡所得の損益通算」について知りたい方は、こちらをご覧ください。
譲渡税
そもそも譲渡税とは？どんな時にいくらぐらいかかる？
譲渡税とは売却時に利益が出た場合のみその利益額に一定の税率をかけて算出するもので、売却した年の翌年2～3月に確定申告をすることで、支払うことになる税金が確定します。
投資用マンションを売ったときに注意しなければいけないのは、この利益を計算する際、所有しているあいだに経費計上した減価償却額を加味しないといけないことです。
たとえば2,000万円(頭金50万円、ローン1,950万円、別途登記費用50万円)で買った物件を、何年か後におなじ2,000万円で売ることができたとして、その際に70万円の仲介手数料を支払ったとしましょう。
この場合に、当初のローン1,950万円が、家賃収入と時間の経過で1,500万円まで減っていたとすると、税金のことを置いておけば
2,000万円-1,500万円-70万円で手元に430万円のお金が残ることになり、当初支払った頭金等100万円が430万円になって戻ってくることになります。
このように一定の時間をかけて資産形成をしたことで、(もちろんその売れる価格にもよりますが)一定の現金を手元に残すことができるのが、マンション経営の魅力の1つと言ってもいいかもしれません。
では、このケースで売却に伴う税金のことを考えてみましょう。
2,000万円で購入した物件を、70万円の費用をかけて2,000万円で売っているので、純粋な売却だけでの利益は出ていないように見えます。
そのため税金のことは考えないで良さそうにも思えますが、実際には減価償却を加味する必要があり、このケースでも相応の税金を支払う可能性が高いといえます。
正しい表現をすると「建物の取得費は、建物の購入代金などの合計額から所有期間中の減価償却費相当額を差し引く必要があります(関連リンク：国税庁HPより抜粋)」ということです。
たとえばこのケースで、所有して賃貸経営をしているあいだに、トータルで200万円の減価償却の計上をしていたとします。
すると、この物件をいくらで手に入れたことになるかという取得費は(2000万円-200万円)で1,800万円、ということになります。
税金の計算上はこの1,800万円で手に入れた物件を、70万円の費用をかけて2,000万円で売った計算になるので、譲渡所得(売ったことの利益)は(2,000万円-70万円)-1,800万円=130万円、とみなされることになります。
この130万円に、買ってからどのくらいの期間経ってから売ったかによって、支払うべき税金が決まります。
(※2022年現在で復興所得税も含めた税率です)
短期譲渡(所有５年以内の売却) 39.63%
長期譲渡(所有５年超の売却) 20.315%
ですので、譲渡所得が130万円のケースだと、
所有５年以内の売却だと130万円×39.63%=515,190円
所有５年超だと、130万円××20.315%=264,095円
これが売却することで支払うことになる税金となります。
なお、所有しているあいだの累計で減価償却費をどのくらい計上しているかは、確定申告時に作成している不動産収支内訳書で確認することができます。
年数のカウント方法
いつ購入したかについて 5年経ったかどうかのカウントはどうかぞえる？
このように、所有してから5年経過しているかどうかで、支払うことになる税金は大分違ってきます。
そしてこの所有期間のカウント方法ですが、所有してからまる5年経過すればよいわけではなく、売却した年の1月1日時点で5年を超えている必要があります。
例えば2020年8月1日に所有した物件をまる5年経過した2025年8月1日に売却したとしても、売却した年である2025年の1月1日時点ではまる5年経過していないので、短期譲渡とみなされてしまうということです。
このケースだと、2026年1月1日以降に売却してはじめて長期譲渡所得に仕分けされることになります。
物件を買ってからお正月を6回むかえると長期譲渡所得になると覚えておきましょう。
譲渡税率決定の要素
また、ここまで見てきたように「いつ買ったのか」「いつ売ったのか」は譲渡税率が決まる大切な要素となります。
そして、この「買った」「売った」が、「いつ」なのかを判別する日づけは、個人の所得税法上は原則どちらも「引き渡しの日」を基準としますが、例外として「契約日等の効力発生の日」でもかまわないという決まりになっています。(関連リンク：国税庁HP、所得税基本通達36-12参照)
何を言っているかというと、マンションを買う際には売買契約を結んだ日と引き渡しを受けた日は別々の日となるのが一般的です。
たとえば5月20日に売買契約を結んでマンションを購入したとすると、おそらくその後にローンの手続きや審査などを経て、おおよそ1か月後ぐらいの6月30日頃に物件の引き渡しを受ける、というのが一般的でしょう。
この場合のごく当たり前の認識としては、引き渡し日の6月30日がマンションを所有した日ということで、不動産収支内訳書などの記載も6月30日が基準日となると思います、これが所得税法の基準ということです。
そして例外は何かというと、物件を売却した際には、その物件をいつ購入したのかという判別をする場合は、原則通り上記のように「引き渡し日」でカウントしても構わないし、例外として「売買契約日」でカウントしても構わない、ということです。(※新築マンションなどで売買契約日に未完成だったものはこの例外をつかうことはできず、原則通り引き渡し日でカウントします)
どちらでカウントしたとしても、長くても数か月の違いなのですが、仮に年の瀬の12月などに物件購入を決めた場合は、年内中に契約まで済ませるのと、年明け以降にしてしまうのでは、将来の売却時の税率が安くなる長期譲渡のラインに大きな違いが出てきますので、このことは覚えておきましょう。
タイミングの注意点
ただ誤解のないように付け加えますが、この話は年末近くに気になる物件が出てきているのだったら、とにかく急いで年内中に決断した方がいいですよ、とお勧めしているわけではありません。
物件を購入するかどうかを判断する際には、自分なりに納得できる時間と手間をかけて結論を出すにこしたことはありません。
優良そうな物件ほどほかの希望者との競争があるはずなので、検討を急ぐ必要はあるかもしれませんが、その決断をする締め切りに、将来売るかどうかも分からない段階でこの長期譲渡ラインの理屈をもってくる必要まではないと思います。
あくまでも自分なりに納得できる時間と手間をかけて結論を出したタイミングが、たまたま年末ギリギリになってしまったとしたら、できる限り売買契約までしっかり年内中に済ませた方がいいですよということです、この点どうか誤解のないようにお願いいたします(投資は自己責任となりますので)。
