東京ワンルームマンション投資とは？
「東京ワンルームマンション投資」は、長期のローンを組み、家賃収入で月々のローン支払いを相殺しながら資産形成する方法です。
この投資は地方物件や木造アパートに比べて空室リスクが低く、家賃や資産価値の下落も少ないため、安定性があります。
ただし、初期の現金収入は少なく、時間をかけて将来の収入源となる資産を築いていく運用法です。
投資家が考える目的やメリットは人それぞれで、将来の安定収入だけでなく、物件利回りと借入利息のギャップ収益、ローンを活用した生命保険効果、インフレ対策を兼ねた分散投資などがあります。
ゴールへの考え方も投資家によって異なり、時間の経過を待つだけでなく、繰り上げ返済やローン期間の短縮、一括返済などさまざまな取り組み方があります。
ただ、大半の投資家にとってこの投資は将来の安定収入と資産形成への道として注目されています。
そのような投資を実践しているなかで、出口戦略としての売却はどのようなきっかけで行われるのか、またどのような仕組みなのかを見ていきたいと思います。
投資家が売却を考えはじめるタイミング
持ち続けることが不安になったとき
所有している物件に対する不安が高まった場合、売却を検討することは一つの選択肢となります。
不安要素としては、入居者の入れ替えに伴う空室期間の長期化、管理費や修繕積立金の値上がりによる収支の悪化、管理状態の悪化による家賃や資産価値の心配などがあります。
個人的な経験から言えるのは、所有物件のネガティブな側面を見過ごさないことは投資を失敗させないための重要な要素であるということです。
購入時には物件の様々な側面を考慮して最善の選択をしたとしても、所有後には新たな情報や変化が現れることがあります。
入居者の募集や建物管理の実態、原状回復費の負担などがその例です。
長期的な投資を続ける中で、所有物件を見直し整理するために売却を活用することは有効な手段です。
所有物件に対する不安やリスクを最小化し、収益性を向上させるためには、定期的な評価と適切な売却判断が必要です。
売ることで儲かりそうなとき
一方で、儲かりそうな場合も、売却は選択肢となるでしょう。
現状に大きな不安要素はない、つまり、賃貸入れ替えはスムーズであり、管理状況も良好、周囲に数多くの新築マンションが建設されているなどの懸念もない。
ただどうも、今売ると「儲かりそうだ」というケースです。
ここでいう「儲かりそうだ」とは、物件そのものの価格が購入時よりも上昇している場合だけではないのが、マンション経営の面白さかもしれません。
そもそも、(当たり前ですが)持っている物件は買った時より古い状態で売るため、購入時よりも高値で売却できるのは好ましいことですが、本来的には物件の価格が下がって売却することが前提となります。
では、購入時よりも価格が下落したマンションを売却してどのように儲けるのかを見ていきましょう。
これについては、売却時に手元に残る現金の計算が重要となります。
もし売却価格がローンの残債を上回っていれば、その差額が手元に現金として入ることになります。
ただし、売却にはさまざまな経費や費用が発生するため、最終的な収益を計算する際にはそれらを考慮する必要があります。
具体的には、仲介手数料や税金、印紙代やローン会社への返済手数料になります。
投資用マンション売却時にかかる費用について詳しくはこちらをご覧ください。
実際に売却を検討する際には、このあたりの費用をふまえ最終的な収益を見極める必要がありますが、この記事内ではイメージをつかみやすいよう、単純に「購入時よりも値下がりした売却価格」と「ローン残債」との差に注目します。
売却によって利益を得る仕組み
マンションの価格は築年数という要因でどのくらい値下がりする？
言うまでもありませんが、マンションの価格の変動率は市況全般の影響を大きく受けるもので、個別物件ごとによる違いも小さくありません。
そのため、あくまでも便宜上の参考値に過ぎませんが、築年数と価格の関係性を設定します。
ここでは経済統計の専門家である清水千弘氏（日本大学教授）が過去に株式会社リクルートと協同で行った研究調査を参考に年に1.5％の減価率とします。
売却シュミレーション
購入時情報に基づいて、20年後の売却時のケースを考えてみましょう。
【購入時情報】
価格2,000万円
自己資金100万円（頭金50万円、登記諸費用50万円）
ローン金額1,950万円（金利1.8%、期間30年）
【20年後の売却情報】
価格1,400万円
ローン残債770万円
年に1.5％の減価率を仮定すると、20年後に物件の価格は30％減少し、1,400万円で売却することになります。同時に計算上は、購入時のローン残債も770万円まで減少しています。
したがって、売却時点では価格が600万円下がっているものの、ローンの残債も1,200万円減って770万円となっています。
売却時に手元に残る現金は、「売却価格 – ローン残債」で計算できます。
このケースでは、1,400万円 – 770万円 = 630万円の現金が手元に残ることになります。
当初つかった自己資金は100万円なので、その100万円が630万円になって返ってきたことになります。
もちろん先ほどの注釈のように、実際の物件売却には仲介手数料や譲渡所得税などの費用がかかるため、これらの項目を考慮する必要がありますが、物件価格が値下がりした場合でも利益の確保が難しくないことは理解できるのではないでしょうか。
上記のように、東京ワンルームマンションの投資では、長期的に安定した家賃収入を得られて、その結果としてローン返済が進めば、売却による利益確保も選択肢の1つとなります。
なお、過去数年の売却仲介の現場では、購入時期に関わらず、購入時とほぼ同等またはそれ以上の価格で売却されるケースが多く見られました。
これは、市況全般の良い影響が、経年による価格下落をカバーした結果と言えます。
したがって、東京ワンルームマンションの売却は「(所有者からすると)買ったものを古くなってから売る」という当然の前提により、経年による価格下落を前提とするのが無難ですが、市況によってはその限りではないということも言えそうです。
執筆：寺内直哉
